Cambio di destinazione d’uso di un bene comune

Cambio di destinazione d'uso di un bene comune: come la Riforma del Condominio del 2012 ha cambiato le regole.
del 07/07/16 - di Rachele De Angelis

La riforma del Condominio del 2012 ha apportato modifiche anche alle regole previste per il cambio di destinazione d’uso di un bene comune. Per cercare di sciogliere tutti i dubbi che un amministratore di condominio a Ferrara può avere a riguardo, prendiamo come esempio un condominio che vorrebbe trasformare il proprio cortile in un parcheggio auto.
Prima che la riforma entrasse in vigore, la legge considerava legale che un condominio, successivamente alle decisioni prese nel corso dell’Assemblea condominiale, potesse trasformare il cortile condominiale in un parcheggio a patto che fosse raggiunta la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 quinto comma del Codice Civile ovvero: la maggioranza dei partecipanti alla riunione ed i due terzi del valore dell’edificio.

Con la riforma del Condominio sono stati introdotti gli articoli 1117-ter e 1117-quater, che trattano tutte le regole previste a proposito della variazione della destinazione d’uso di un bene comune.

La nuova normativa introdotta prevede che per realizzare un cambiamento di questo tipo è necessaria una maggioranza pari a quattro quinti, ovvero dell’80% dei condomini, chiamata unanimità attenuata. La convocazione dell’Assemblea deve essere comunicata per raccomandata almeno venti giorni prima ed esposta in modo adeguato nei corridoi del condomini in modo da essere ben visibile a tutti per almeno trenta giorni, è prevista la stesura dell’ordine del giorno ed una delibera nella quale è riportato che tutte le formalità appena descritte siano state rispettate.

A questo punto ci chiediamo se la presente normativa possa essere applicata al nostro esempio. In particolare il dubbio che potrebbe nascere riguarda l’interpretazione dell’espressione “modifica della destinazione d’uso”.
Ci si chiede infatti se questa espressione fa o meno riferimento ad una modifica di fatto, come il nostro cortile condominiale che verrebbe trasformato in un parcheggio, oppure ad un cambiamento più significativo.

Per quanto riguarda il confronto tra le espressioni “modifica della destinazione d’uso e “variazione d’uso” il dubbio di molti è legato al fatto che il legislatore abbia ritenuto necessario il raggiungimento di una maggioranza così significativa solo nel caso di cambiamenti importanti, come quello del nostro esempio, che portano ad una variazione catastale dal momento che si avrebbe un cambio sostanziale della “cosa comune”. Questo risulta tuttavia scorretto se prendiamo in considerazione altri casi come il seguente: viene soppresso il servizio di portierato e, per questo, l’appartamento del portiere viene trasformato in un locale commerciale da affittare e dal quale trarre reddito.

È opportuno pensare in questo caso che la maggioranza dell’Assemblea condominiale necessaria per questo tipo di modifica non può di certo essere l’unanimità, richiesta nel caso di vendita del bene comune: questo non è il nostro caso in quanto il cortile condominiale, una volta trasformato in parcheggio, rimarrebbe comunque di proprietà del condominio.

La norma stabilisce il raggiungimento di una nuova maggioranza, pari a 801 millesimi, affinché possano essere realizzati cambiamenti di questo genere. Raggiunta questa soglia sarà possibile cambiare il bene comune senza perderne la disponibilità, in modo da tutelare anche coloro che avevano espresso il loro parere contrario alla realizzazione del cambiamento.

Quello che abbiamo appena descritto ci porta a concludere che il legislatore, con la modifica fatta alla normativa attraverso la riforma del Condominio, non faceva di certo riferimento ad una “modifica della destinazione d’uso catastale”, ma ad una “modifica della destinazione d’uso e dunque non è necessaria una maggioranza tanto elevata.

Licenza di distribuzione:

INFORMAZIONI SULLA PUBBLICAZIONE

Hi-Net

Responsabile account:
Rachele De Angelis (stage)

Contatti e maggiori informazioni
Vedi altre pubblicazioni di questo utente