Tornano i saldi sui mutui: tasso fisso e tasso variabile di nuovo verso i minimi storici

Il riacutizzarsi della crisi economica spalanca le porte a scenari apocalittici, ma non tutti i mali vengono per nuocere. Sul fronte dei mutui, mentre le borse continuano a bruciare miliardi, il mercato offre occasioni ghiotte e forse irripetibili. Stipulare un prestito ipotecario oggi appare molto conveniente, perché a cadere in picchiata sono anche gli indici di riferimento: sia per i tassi fissi sia per quelli variabili, gli indici sono ormai prossimi ai minimi storici, toccati un anno fa.
del 12/09/11 - di Claudio Cini

Mutui a tasso fisso
Con gli investitori che cercano riparo nei Bund tedeschi, si assiste al conseguente crollo degli Eurirs, gli indici con cui si bloccano in partenza e per tutta la durata le rate dei mutui a tasso fisso.
Se un anno fa - la scorsa estate - l'Irs a 20 anni toccò i minimi arrivando al 2,7%, venerdì 9 settembre è di nuovo stato ritoccato al ribasso e fissato al 3%, quando soltanto ad aprile viaggiava introno al 4,17%. E la picchiata di questi indici non sembra arrestarsi. Sempre lo scorso venerdì, l'Irs a 25 anni è stato addirittura fissato al 2,97%.

Ecco perché il momento attuale, al pari dell'agosto 2010, appare finanziariamente appetibile per la stipula di un mutuo a tasso fisso. Sul mercato ci sono istituti (quelli che non hanno operato un innalzamento degli spread come invece molte banche hanno fatto, a partire da settembre, portando in media lo spread all'1,5% sul fisso e all'1,4% sulle offerte a tasso variabile) che offrono mutui a un Taeg (Tasso annuo effettivo globale) fisso del 4,3%.

Per chi intende sfruttare questo momento di crisi finanziaria e di maggiore convenienza sul fronte dei mutui a tasso fisso, ecco però due avvertenze. Primo, è necessario fare attenzione ai tempi tecnici che intercorrono dalla richiesta alla stipula, poiché nel frattempo gli indici di riferimento potrebbero tornare a crescere. Secondo, occhio ai mutui a tasso variabile, perché potrebbero essere assai più convenienti di quelli a tasso fisso.

La questione dei tempi tecnici
Innanzitutto, bisogna sapere che le rate dei mutui a tasso fisso si calcolano sommando lo spread applicato dalla banca con l'indice Eurirs di riferimento per la durata del mutuo. Come detto, in questo momento gli Eurirs a ridosso dei minimi rendono convenienti più del solito i mutui a tasso fisso, ma bisogna sapere che l'Eurirs su cui verrà determinata la rata finale del mutuo non è quello relativo al giorno in cui si ottiene il preventivo, bensì quello del giorno della stipula effettiva del contratto con notaio e procuratore della banca. Considerando che, nella migliore delle ipotesi tra la richiesta del mutuo e l'effettiva stipula passa un mese (tempo necessario affinché istruttoria e perizia vadano a buon fine) e che in media passano circa tre mesi, non è affatto detto che il giorno della stipula gli indici Eurirs siano ancora così bassi. Se le tensioni finanziarie rimarranno sugli attuali livelli, è addirittura immaginabile un'ulteriore discesa ma se, come è bene augurarsi per tutti, dovessero emergere degli spiragli di uscita dalla crisi o quantomeno di raffreddamento delle tensioni, questi indici (e con essi le rate dei mutui fissi) potrebbero risalire.

Il tasso variabile
Allo stesso tempo, chi è tentato dal tasso fisso non può e non deve trascurare l'attuale maggior convenienza del tasso variabile il cuoi costo, guardando alle migliori offerte oggi sul mercato, ha un Taeg al 2,7%, vale a dire 160 punti base in meno rispetto al miglior fisso. In più, le previsioni riguardo ai future sull'Euribor, l'indice utilizzato per calcolare in partenza le rate dei mutui a tasso variabile , parlano chiaramente di un tasso di riferimento “fuori mercato”: a luglio la Banca Centrale Europea l'ha fissato all'1,5%, ed entro la prossima primavera ci si aspetta che scendano ulteriormente di mezzo punto, ovvero all'1%. Motivo per cui, nonostante il fisso sia prossimo ai minimi storici, in questo momento il tasso variabile è considerato ancora più conveniente.

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