Mutui: il problema della “negative equity”

Il termine 'negative equity' identifica una particolare problematica legata in particolar modo al settore dei mutui. Di cosa si tratta?
del 23/12/14 - di Giovanni Fausti

Il mutuo, nella storia italiana dal boom economico degli anni sessanta ai giorni precedenti alla crisi economica tuttora imperversante nel Vecchio Continente e non solo, è sempre stato uno strumento economico sul quale la famiglia media con uno o due stipendi ha sempre potuto contare per dilazionare nel tempo spese necessarie (come l'acquisto di una casa) quanto “corpose” nella loro entità. Fermo restando che è sempre più difficile, per chi non ha la possibilità di offrire alle banche delle garanzie considerate affidabili secondo il criterio del profitto, accedere a mutui o prestiti di altra natura, è bene tenere conto anche di un altro problema: quello della cosiddetta “negative equity”.

Si parla di negative equity in relazione ad una svalutazione del mercato immobiliare, talvolta accompagnata da una svalutazione più generale della moneta con una conseguente diminuzione del potere d'acquisto. Più precisamente, si tratta della malaugurata situazione nella quale ci si viene a trovare quando il valore di un bene immobile ipotecato, stimato in base ai prezzi di mercato aggiornati, risulta inferiore al capitale da garantire all'istituto di credito che lo ha erogato sotto forma di prestito.

A questo punto la banca, considerata la svalutazione del bene offerto in garanzia, non potrebbe rifarsi del capitale prestato nemmeno con un pignoramento. Per questo motivo i periti a cui viene affidato l'onere di valutare gli immobili, valutano questi ultimi in condizioni ipotetiche di occupazione e in uno stato di manutenzione tale da ritenerne necessaria la ristrutturazione.

Un esempio per rendere meglio l'idea. La famiglia Rossi decide di acquistare casa, un immobile valutato duecentomila euro, appoggiandosi ad un mutuo trentennale per il cento percento del valore. Ora, poniamo lo sventurato caso che nel corso dei primi anni in cui si sta pagando il mutuo, diciamo coperto al cinque percento, l'immobile perda il venticinque percento del suo valore: la famiglia Rossi perderebbe la somma di quarantamila euro, la differenza tra passitività (200.000x95%) ed attività (200.000x5%).

Tra l'82 e il '92, quasi due milioni di famiglie inglesi si ritrovarono in “negative equity” a causa della bolla immobiliare esplosa in quegli anni. Qualcosa di simile successe in Giappone. “Investire nel mattone”, si diceva, è sempre una sicurezza. Beh, le bolle immobiliari degli ultimi anni hanno dimostrato che non sempre questa affermazione, assurta a massima pregna di saggezza popolare, corrisponde alla realtà dei fatti.

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