L'estromissione dell'immobile strumentale dell'imprenditore individuale

La Finanziaria 2008 ripropone l'estromissione agevolata - tratto dal sito www.sistemafiscale.com
del 24/01/08 - di Rossi Claudio

INTRODUZIONE
Ai sensi dell’art. 1, comma 37, Legge 24/12/2007, n. 244 (Finanziaria 2008), le imprese individuali possono estromettere l’immobile strumentale per destinazione risultante al 30/11/2007 entro il prossimo 30/4/2008. L’estromissione ha effetto dall’1/1/2008.
Per maggiori informazioni consultare il sito www.sistemafiscale.com
La base imponibile è rappresentata dal valore catastale dell’immobile (rendita x moltiplicatori catastali), al netto del suo valore fiscalmente riconosciuto. Su tale base imponibile è dovuta un’imposta sostitutiva del 10% (per gli immobili soggetti ad IVA tale imposta va maggiorata del 30% dell’IVA calcolata sul valore catastale dell’immobile).

PRECEDENTI
L’agevolazione in esame non è in realtà nuova, in quanto introdotta in passato e più volte prorogata nel tempo. Si vedano, a titolo di esempio, le seguenti disposizioni: art. 58, Legge 30/12/91, n. 413; art. 30, Legge 27/12/97, n. 449; art. 15, Legge 13/5/99, n. 133; art.3, comma 4, Legge 28/12/2001, n. 448.
In tali occasioni l’Amministrazione finanziaria ha fornito gli opportuni chiarimenti sulle modalità applicative delle citate disposizioni. Si ritiene che tali modalità, salvo successive smentite, siano applicabili anche al caso in esame (nel testo della scheda sono riportati i riferimenti di prassi).

AMBITO SOGGETTIVO

SOGGETTI INTERESSATI
Possono procedere all’estromissione agevolata dell’immobile strumentale gli imprenditori individuali, operativi (non devono quindi aver già cessato l’attività) nel momento in cui si procede all’estromissione.
Tale momento coincide (CM 30/1/2002, n. 9/E):
- con l’iscrizione della fuoriuscita del bene dal patrimonio dell’impresa nel libro inventari (imprese in contabilità ordinaria) o nel registro dei beni ammortizzabili (imprese in contabilità semplificata);
- ovvero nel momento in cui l’imprenditore, tramite comportamento concludente, manifesta la propria volontà di procedere all’estromissione dell’immobile.

ESTROMISSIONE CONSENTITA(CM 13/5/2002, n. 40/E e CM 15/4/92, n. 8/E)
- l’imprenditore estromette l’immobile e successivamente cessa la propria attività
- l’imprenditore è deceduto dopo il 30/11/2007; l’erede ha proseguito l’attività in forma di impresa individuale e quindi lo stesso procede all’estromissione dell’immobile
- l’imprenditore ha donato l’azienda dopo il 30/11/2007; il donatario ha proseguito l’attività in forma di impresa individuale e quindi lo stesso procede all’estromissione dell’immobile

ESTROMISSIONE NON CONSENTITA(CM 13/5/2002, n. 40/E e CM 15/4/92, n. 8/E)
l’imprenditore cessa la propria attività prima di procedere all’estromissione dell’immobile
- imprenditore che ha concesso in affitto o usufrutto la propria unica azienda, in considerazione dell’interruzione dell’attività dell’impresa per la durata dell’affitto/usufrutto

AMBITO OGGETTIVO

IMMOBILI INTERESSATI
E’ possibile procedere all’estromissione agevolata dell’immobile strumentale per destinazione (e quindi utilizzato esclusivamente nell’attività dell’impresa – art. 43, comma 2, TUIR), posseduto ed utilizzato alla data del 30/11/2007.
Tale immobile deve risultare iscritto (art. 65, TUIR):
- nel libro inventari, per le imprese in contabilità ordinaria;
- nel registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata;
- non è necessaria l’iscrizione in specifici registri per i beni immobili acquistati entro il 31/12/91 ed utilizzati esclusivamente nell’attività dell’impresa (CM 13/5/2002, n. 40/E).
Per la definizione di un immobile quale immobile strumentale assume rilevanza unicamente il suo impiego esclusivo nell’attività dell’impresa, a prescindere dalla sua classificazione catastale (sono infatti compresi anche gli immobili rientranti nel gruppo catastale A).
Possono essere oggetto di estromissione agevolata anche gli immobili strumentali per natura, ma solamente se utilizzati esclusivamente nell’attività dell’impresa.

ESTROMISSIONE CONSENTITA(CM 13/5/2002, n. 40/E)
- immobili strumentali per destinazione, posseduti ed utilizzati direttamente al 30/11/2007
- immobili strumentali per natura, utilizzati esclusivamente nell’attività dell’impresa al 30/11/2007
- immobili che alla data del 30/11/2007 avevano i requisiti sopra indicati, anche se successivamente concessi in uso a terzi a qualsiasi titolo
- immobili aventi i requisiti sopra indicati posseduti in comunione. In tal caso l’imposta sostitutiva e l’eventuale maggiorazione IVA si applicano sulla quota del valore di spettanza dell’imprenditore

ESTROMISSIONE NON CONSENTITA(CM 13/5/2002, n. 40/E)
- immobili non strumentali, né per natura né per destinazione, ancorché indicati in inventario;
- immobili strumentali per natura, ma non utilizzati esclusivamente nell’attività dell’impresa
-immobili che costituiscono beni merce per le imprese edili

IMMOBILI ESCLUSI
Non possono essere oggetto di estromissione agevolata le seguenti tipologie di immobili:
- immobili non strumentali, né per natura né per destinazione, ancorché indicati in inventario;
- immobili strumentali per natura, ma non utilizzati esclusivamente nell’attività dell’imrpesa;
- immobili che costituiscono beni merce per le imprese edili.

IMPOSTA SOSTITUTIVA
Per procedere all’estromissione agevolata dell’immobile strumentale è necessario versare un’imposta sostitutiva del 10% sulla differenza tra il valore catastale dell’immobile (calcolato in base ai moltiplicatori catastali) e il suo valore fiscalmente riconosciuto.
Qualora tale differenza sia pari a zero o negativa, l’imposta sostitutiva non risulta dovuta (risulterà dovuta solo l’eventuale maggiorazione IVA), in quanto l’immobile ha già implicitamente concorso alla formazione del reddito d’impresa.

VALORE CATASTALE
Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale (definitiva o provvisoria), rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti:
- 40,8 (categoria C1 e gruppo E);
- 60 (categoria A10 e gruppo D);
- 110 (gruppi A e C, esclusi A10 e C1, se “prima casa”);
- 120 (gruppi A e C, esclusi A10 e C1);
- 140 (gruppo B).

VALORE FISCALMENTE RICONOSCIUTO

Il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile è pari alla differenza tra il costo storico ed il fondo ammortamento (valori fiscali) al 31/12/2007.

MAGGIORAZIONE IVA
Come precisato dalla citata CM n. 40/E/2002, per gli immobili “la cui estromissione è considerata cessione soggetta ad IVA ai sensi dell’art. 2, secondo comma, n. 5) del DPR 633/72”, l’imposta sostitutiva va maggiorata del 30% dell’IVA calcolata sul valore catastale dell’immobile.
In virtù del riferimento al num. 5), comma 2 dell’art. 2, viene precisato che la maggiorazione IVA non trova applicazione per gli immobili per i quali a monte l’IVA non è stata detratta, quali ad esempio:
- gli immobili provenienti dalla sfera privata dell’imprenditore;
- gli immobili acquistati da soggetti privati.
L'estromissione di tali immobili è esclusa dal campo di applicazione dell'IVA anche se sugli stessi sono stati sostenuti interventi di riparazione e di recupero edilizio, per i quali, invece, si è provveduto alla detrazione dell'imposta. In tale caso, come precisato dalla Corte di Giustizia CEE con le sentenze del 17 maggio 2001 (causa C-322/99 e C-323/99) il contribuente dovrà, in relazione all'imposta afferente a tali spese, operare la rettifica della detrazione a norma dell'art. 19-bis 2, qualora le stesse siano incrementative del valore dell'immobile e non abbiano esaurito la loro utilità all'atto dell'estromissione.

VERSAMENTO
L’imposta sostitutiva va versata in 3 rate con le seguenti modalità:
- I rata: 40% dell’importo dovuto, entro il termine di presentazione di Unico 2008;
- II rata: 30% dell’importo dovuto + interessi del 3% annuo, entro il 16/12/2008;
- III rata: 30% dell’importo dovuto + interessi del 3% annuo, entro il 16/3/2009.

ESEMPIO
- tipologia immobile: A2
- rendita catastale non rivalutata: € 900
- costo storico al 31/12/2007: € 100.000
- fondo ammortamento al 31/12/2007: € 50.000
- estromissione soggetta ad IVA

Il valore catastale dell’immobile è pari ad € 113.400 (900 X 1,05 X 120). La base imponibile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva è pari ad € 63.400 (113.400 – 100.000 – 50.000). L’imposta sostitutiva è pari ad € 6.340.Tale importo va maggiorato del 30% dell’IVA calcolata sul valore catastale dell’immobile, vale a dire € 6.804 (113.400 X 20% X 30%), per un totale di € 13.144.Anche se tale importo può sembrare rilevante, va ricordato che in assenza di estromissione agevolata, nell’ipotesi di cessazione dell’attività l’IVA andrebbe calcolata per intero (oltre alla tassazione dell’eventuale plusvalenza da autoconsumo).

CESSIONE SUCCESSIVA
La cessione dell’immobile in precedenza oggetto di estromissione agevolata è suscettibile di generare plusvalenze ai sensi dell’art. 67, TUIR.
A tal fine il computo del periodo di 5 anni di possesso, al fine dell’eventuale tassazione della plusvalenza realizzata, non è interrotto dall’estromissione agevolata dell’immobile (CM 16/7/98, n. 188/E).

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