Approfondimento sulle rilevazioni del valore immobiliare

La rilevazione del valore immobiliare è un servizio che permette di conoscere il valore commerciale attuale di un fabbricato, partendo dall'indirizzo e dalla planimetria catastale online (o se possibile, dalla planimetria catastale certificata) di un immobile. Tecnicamente parlando, il valore di un immobile è considerato in base ad un indice di rivalutazione.
del 04/07/16 - di Gabriele Russo

L'indice di rivalutazione deve fondare su algoritmi di calcolo aggiornati, che tengano in considerazione specifiche fonti di riferimento up-to-date, quali ad esempio Unioncamere, Agenzia del Territorio, l'Osservatorio del mercato immobiliare, nonché i valori medi derivanti dalle transazioni immobiliari, le consulenze specialistiche dei professionisti del settore immobiliare, dati derivanti da aste, atti di compravendita, tribunali, ecc ecc.

Le quotazioni immobiliari vengono pubblicate dall'Agenzia delle Entrate con cadenza semestrale, ed aiutano ad individuare un intervallo di valori di mercato minimi e massimi, per ogni zona OMI (ambito territoriale omogeneo) e per ciascuna tipologia di bene immobile facente parte della stessa zona omogenea. Le OMI sono definite sulla base del concetto che il fattore posizionale sia quello più influente nelle differenze di valore tra i vari beni immobili, soprattutto per quanto riguarda le unità immobiliari a destinazione residenziale. È questo il motivo per cui il territorio italiano è da considerarsi suddiviso in "partizionamenti", che corrispondono a divisioni che esprimono livelli omogenei di mercato.

I partizionamenti sono valutati in base a caratteristiche molteplici: condizioni di natura socio-economica, in relazione alla presenza dei servizi, condizioni di carattere urbanistico, e così via. Questo è il motivo per cui ciascun territorio comunale è frazionato in una o più zone omogenee. Ogni zona OMI può far parte di una sola microzona catastale. Ciò accade perché le microzone catastali (che rappresentano gli ambiti territoriali rilevanti ai fini delle stime catastali) e le zone OMI consentono, nel loro rapporto di corrispondenza e univocità, di mantenere un sistema di riferimento che s'accorda con il sistema catastale. Ciascuna zona OMI è poi parte di una fascia. Tutte le fasce stabiliscono aree territoriali con una collocazione geografica precisa, contestualizzata nell'ambito del Comune, allo scopo di restituire una collocazione urbanistica (centrale, semicentrale, periferica, suburbana o rurale) ben contestualizzata. Ulteriori parametri per la determinazione del valore catastale di un immobile sono poi la sua tipologia prevalente (anche le tipologie sono stabilite in correlazione con l'andamento del mercato), lo stato conservativo prevalente in cui il bene si trova (ottime condizioni, buone condizioni, condizioni scadenti) e la misura della sua consistenza. Non fanno parte delle quotazioni i beni immobili di particolare pregio o, al contrario, particolarmente degradati.

Il valore commerciale di un immobile è genericamente espresso in euro/mq. Anche se i processi estimativi sono disponibili per immobili di categorie e destinazioni differenti (abitazioni, negozi, uffici, ecc ecc), per quanto riguarda le rilevazioni emerse da calcoli e programmi le stime non sono mai da intendersi sostitutive di una stima puntuale, fatta in persona ed eseguita da un perito tecnico, professionista del settore, unico in grado di rappresentare e descrivere con piena efficacia il valore da attribuire all'immobile. Anche il volume di compravendita degli immobili, così come descritto dalle stime presenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate, riportano informazioni circa la compravendita degli immobili del settore residenziale e non, così come quelle relative alla nuda proprietà.

In Italia ma non solo, non esistono norme generali per determinare i criteri per le valutazioni immobiliari.

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