Attorno all’acquisto di una casa a Dubai circolano due leggende opposte. La prima è che serva un patrimonio da milionario. La seconda è che basti un clic e chiunque possa comprare da remoto in mezz’ora. Nessuna delle due regge alla prova dei fatti, e capire dove sta il punto di equilibrio è il primo passo per non sbagliare.
Chi accompagna gli italiani in questo percorso da anni è Riccardo Lucietti, fondatore di Lucietti Real Estate, boutique advisory con base a Dubai. Sul sito della società è disponibile una guida completa su comprare casa a Dubai come italiano, ma vale la pena mettere in fila i punti che ricorrono più spesso.
Il capitale minimo reale
La soglia d’ingresso concreta per un immobile che abbia senso, cioè in una zona con domanda vera e non solo con un rendering suggestivo, si colloca attorno ai 100.000-150.000 euro per un monolocale o un bilocale in zone consolidate come Jumeirah Village Circle o le aree in sviluppo del sud della città.
La differenza sostanziale rispetto all’Italia è che sul nuovo in costruzione non serve avere tutto il capitale subito. I piani pagamenti tipici prevedono un anticipo tra il 10% e il 20%, rate spalmate lungo i lavori e un saldo alla consegna, con formule che in alcuni progetti proseguono anche dopo la consegna. Significa che l’esborso iniziale reale può essere una frazione del prezzo, ma significa anche che si assume un impegno pluriennale su un immobile che ancora non esiste.
I costi che in Italia non ci sono, e quelli che spariscono
In acquisto la voce principale è la fee del Dubai Land Department, pari al 4% del prezzo, a cui si sommano i costi di registrazione e le spese dell’agenzia. Non esistono invece imposta di registro nella forma italiana, IMU o imposta patrimoniale sull’immobile.
Sul mantenimento la voce che sorprende chi arriva dall’Italia è la service charge: una quota annuale calcolata al piede quadrato che copre manutenzione, aree comuni, piscina, palestra e concierge. È spesso più alta di una spesa condominiale italiana, ma copre servizi che in Italia semplicemente non sono inclusi. «Il primo errore che vedo fare è calcolare la rendita lorda e fermarsi lì», osserva Lucietti. «La service charge non è un dettaglio: su alcuni progetti sposta il rendimento netto di oltre un punto percentuale. Va messa nel conto prima di firmare, non dopo.»
Chi può comprare e come si compra da remoto
Gli stranieri possono acquistare in piena proprietà nelle aree freehold, che coprono la maggior parte delle zone di interesse per un investitore. Non serve residenza né visto per comprare, e l’operazione si può concludere anche senza essere fisicamente a Dubai, tramite procura notarile legalizzata.
Questo però è esattamente il punto in cui conviene rallentare. Comprare da remoto è tecnicamente semplice e sostanzialmente rischioso, perché toglie l’unica verifica che conta davvero: vedere dove si trova l’immobile, cosa gli sta attorno e cosa verrà costruito accanto nei prossimi anni.
Il criterio che sposta il risultato
Sul mercato di Dubai il fattore che determina il risultato di un investimento non è quasi mai il prezzo di ingresso, ma la liquidità: la facilità con cui quell’immobile si affitta e si rivende. Dipende dalla zona, dalla tipologia, dalla reputazione dello sviluppatore e dalla quantità di unità identiche che arriveranno sul mercato nello stesso periodo.
È il criterio con cui Lucietti Real Estate seleziona i progetti da proporre, scartandone la larga maggioranza. Per farsi un’idea concreta degli ordini di grandezza, sul sito della società è pubblicata un’analisi aggiornata per zona e tipologia su quanto costa un appartamento a Dubai, con i valori reali di transazione e non i prezzi di listino.
I tempi reali, dalla decisione alle chiavi
Sul pronto consegna l’operazione si chiude in tempi rapidi: verifiche, contratto di compravendita e trasferimento presso il Dubai Land Department si concentrano nell’arco di poche settimane, a condizione che la documentazione sia in ordine e che i fondi siano tracciabili.
Sul nuovo in costruzione il calendario è tutto un altro. Si firma un contratto con lo sviluppatore, si versa l’anticipo e si entra in un percorso pluriennale scandito dagli stati di avanzamento lavori. In mezzo possono cambiare molte cose: i tempi di consegna slittano con una certa frequenza, ed è una variabile che va messa nel piano finanziario personale, non subita.
Gli errori più frequenti visti da vicino
Il primo è comprare la zona sbagliata per il proprio obiettivo: un’area perfetta per viverci può essere mediocre per affittare, e viceversa. Il secondo è valutare lo sviluppatore solo dal nome, senza guardare quanti progetti ha effettivamente consegnato e con che ritardi. Il terzo è ragionare sul prezzo di listino invece che sulle transazioni reali registrate nella stessa torre nei mesi precedenti.
«Il quarto, il più costoso, è comprare senza sapere in anticipo come si esce», aggiunge Lucietti. «Prima di firmare vado sempre a vedere quante unità simili sono state rivendute in quella zona nell’ultimo anno e in quanto tempo. Se il dato non c’è o è brutto, la conversazione finisce lì, per quanto bello sia il progetto.»
Le domande da farsi prima di firmare
Tre domande, sempre le stesse, chiariscono quasi tutto. Qual è l’esborso reale nei primi dodici mesi, comprensivo di fee e imposte. Qual è il rendimento netto in uno scenario prudente, cioè con qualche settimana di sfitto e la service charge inclusa. E cosa succede se tra tre anni si vuole uscire: chi comprerebbe quell’immobile e a quali condizioni.
Se le risposte sono vaghe, il problema non è il mercato di Dubai: è quella specifica operazione. Nessun rendimento è garantito e ogni proiezione va letta insieme alle assunzioni su cui è costruita.
Lucietti Real Estate nasce proprio da qui: un percorso consulenziale che parte dal profilo dell’investitore e arriva all’immobile, mai il contrario.
Riccardo Lucietti è il fondatore di Lucietti Real Estate, boutique advisory immobiliare a Dubai per investitori e famiglie italiane. Broker RERA Certified, investitore diretto dal 2022 e citato da Forbes nel 2024, è considerato uno dei punti di riferimento per gli italiani che vogliono comprare, investire o trasferirsi a Dubai.
