25/01/11 - Parigi — Quale posto viene oggi riservato allo sviluppo sostenibile nelle imprese? Quale ruolo riveste la direzione immobiliare nella strategia delle aziende?
A queste domande risponde l’Observatoire du Management Immobilier (OMI-Osservatorio per il Management Immobiliare) fondato e diretto da Ingrid Nappi-Choulet, professore dell’ESSEC Business School, attraverso l’inchiesta svolta per conto dell’ADI (Association des Directeurs Immobiliers) e dell’Agora des Directeurs Immobiliers (associazioni dei direttori del settore immobiliare in Francia) fra i direttori del settore immobiliare delle maggiori società francesi.

All’inchiesta dell’OMI ha risposto il 25,5% delle aziende interpellate (che equivale a circa 60 imprese francesi), di cui il 45% sono quotate in borsa (CAC40, SBF120, Nasdag, etc.). Oltre un terzo degli intervistati (37%) appartiene all’industria (25% manifatturiero), 63% al settore terziario (di cui il 20% a finanza, immobiliare, assicurazioni).
L’inchiesta precedente (pubblicata nel 2005) al momento del passaggio alle nuove norme contabili, rilevava l’emergere del ruolo strategico del dipartimento immobiliare nelle grandi imprese.
Dalla nuova inchiesta, emerge una consapevolezza generalizzata delle problematiche dello sviluppo sostenibile in seno ai dipartimenti immobiliari interni, che nel frattempo si sono ampliamente sviluppati e che, a oggi, gestiscono molto meglio l’attività immobiliare.

Due le costanti che caratterizzano i risultati.

1. Il boom della funzione immobiliare all’interno delle imprese:

Secondo Ingrid Nappi-Choulet, docente all’ESSEC Business School, fondatrice dell’Osservatorio Immobiliare ”stiamo assistendo a una vera e propria rivoluzione manageriale : oggi, la maggior parte delle imprese, ha istituito una direzione immobiliare – è il caso dei 2/3 delle imprese quotate. Poco sviluppato solo 5 anni fa, il dipartimento immobiliare prende piede nelle imprese, nel momento in cui la Grenelle de l’Environnement (gli accordi del governo francese rispetto alle questioni ambientali, n.d.r.) e la nuove normative tecniche diventano sempre più vincolanti.” La politica immobiliare delle grandi imprese francesi diventa oggi più trasparente: il 90% di esse ha implementato - o prevede di farlo a breve – un modello di direzione immobiliare e di diagnosi tecniche del proprio parco immobiliare avvalendosi di strumenti di gestione specifici.

“La metà dei partecipanti all’inchiesta possiede già una direzione immobiliare composta di almeno 4 persone, ma se guardiamo nella media, si può arrivare fino ad 80. Tuttavia, alcune grandi imprese, specialmente nel settore finanziario, gestiscono un parco immobiliare di diversi milioni di M², con delle direzioni immobiliari che contano oltre un centinaio di persone. In linea generale, costatiamo che in questi ultimi tre anni la taglia della direzione immobiliare è aumentata in un terzo delle imprese, mentre nel 45% di esse è rimasta invariata”.
Contrariamente all’idea comune, le imprese sono ancora in prevalenza proprietarie delle loro sedi sociali (52%), in percentuale inferiore quelle quotate (44 %).

L’impatto della «Grenelle de l’Environnement » sulle direzioni immobiliari delle imprese:

Secondo Ingrid Nappi-Choulet, “La Grenelle de l’Environnement, di cui uno degli obiettivi principali é la riduzione del 38% della consumazione energetica del parco immobiliare entro il 2020 (il “fattore 2”), sembra per il momento aver modificato di poco la strategia immobiliare delle imprese, secondo più del 55% degli intervistati. I soli a prendere in conto, per il momento, la regolamentazione della Grenelle, sono le imprese quotate (quasi il 70% degli intervistati). L’approccio ambientale è un atto facoltativo in seno alla riflessione strategica delle imprese, che ai fini della preservazione dell’ambiente devono individuare i metodi e gli strumenti appropriati per ridurre il proprio impatto.”

Ne consegue che, meno di un terzo delle imprese interpellate ha adottato un approccio di certificazione e di sfruttamento del proprio patrimonio immobiliare e solo il 13% ha istituito dei contratti di affitto “verdi”. “Siamo solo all’inizio, ma è molto probabile che assisteremo anche a una nuova rivoluzione manageriale negli anni a venire”, continua Ingrid Nappi-Choulet.

Conformare il parco immobiliare alle norme vigenti diventa una problematica impellente dei dipartimenti immobiliari interni, specialmente nel rispetto della normativa a venire (RT2012) che prevede la riduzione della performance media a 155 kWh/m²/anno nei prossimi 10 anni e a 50 kWh/m²/anno entro il 2050. “Siamo lontani da questi obiettivi”, secondo Nappi-Choulet, “il 40 % degli intervistati non ha ancora nessuna idea della consumazione media delle loro sedi sociali, mentre il resto registra 268 KWh/m²/anno.”
I dati variano a secondo del settore e della taglia della sede sociale. E’ interessante notare che la media è inferiore per le imprese proprietarie della sede sociale (195 kWh/m²/anno) rispetto a quelle in affitto (220 kWh/m²/anno).“Da qui a rilanciare la questione dell’esternalizzazione immobiliare, il passo è breve!” conclude Nappi.


Dati chiave

- 82% delle aziende ha adottato un approccio ambientale solo di recente.

- Per più di due terzi delle aziende, lo sviluppo sostenibile può creare valore per l'azienda e per la società intera.

- La Grenelle dell'ambiente, finora, ha modificato soprattutto la strategia dei direttori immobiliari delle società quotate (in particolare le aziende francesi del CAC40).

- A oggi, solo il 10% delle aziende ha una sede sociale certificata secondo le norme ambientali esistenti (HQE Breaam, Leeds, ecc.)

- il 40% degli intervistati non ha nessuna idea della consumazione media delle loro sedi sociali. Per i restanti, la media consuma 268KWh/m2/ anno, e la mediana 250 KWh/m² all’anno.

- solo il 13% delle imprese intervistate ha adottato dei contratti di affitto “verdi”, integrando dei diritti e delle obbligazioni ambientali a carico del proprietario e/o dei locatari.

- oltre la meta degli intervistati (53%) stima che meno del 50% del proprio parco immobiliare è costituito da edifici cosiddetti “rottami termici”, la cui performance energetica è di categoria E


Press contact: Luisa Maschio at Noir sur Blanc
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A proposito di...Ingrid Nappi-Choulet
Ingrid Nappi-Choulet, Dottore in Economia, è professore e ricercatore della Cattedra Immobiliare e Sviluppo Sostenibile dell’Essec Business School. E’ Direttrice dell’Osservatorio “Real Estate Management” che ha creato nel 2005. Autore di differenti articoli e saggi sul settore immobiliare, fra i quali “Les bureaux, analyse d’une crise (The Paris Office Market Crisis- 1997), Marketing et stratégie de l’immobilier (Real Estate Marketing and Strategy - 1999), Les mutations de l’immobilier : de la finance au développement durable (Real Estate Transformations: From Finance to Sustainable Development - 2009) e L’Immobilier d’entreprise, analyse économique des marchés (Corporate Real Estate: An Economic Market Analysis - 2010).
Ingrid Nappi-Choulet é membro del consiglio di Amministrazione dell’European Real Estate Society, e Cercle des Femmes de l’Immobilier (Circle of Women in Real Estate).

A proposito di...ESSEC Business School (Ecole Supérieure des Sciences Economiques et Commerciales), fondata nel 1907, è uno degli attori principali nel panorama dell’educazione manageriale internazionale. L’insegnamento è dispensato da professori di reputazione internazionale e manager di alto livello. Insieme possono perpetrare una tradizione di eccellenza accademica, incoraggiando la creatività e la crescita individuale, con l’apertura di spirito che caratterizza l’ESSEC Business School. www.essec.edu/home

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