Il mercato immobiliare a partire dalla metà degli anni ’90 ha assistito ad un generalizzato aumento dei prezzi a fronte di una crescita più ridotta dei redditi familiari, generando tensioni abitative soprattutto nelle aree metropolitane, rispetto alle quali gli strumenti tradizionali dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) faticano a produrre risposte adeguate.
La domanda di case si è trasformata nel tempo, diventando più complessa e articolata, e caratterizzata sempre più dalla presenza di domande abitative atipiche (aumento di single, anziani soli o con badanti, famiglie mono-genitoriali, immigrati, lavoratori temporanei, studenti fuori sede, ecc) e dall’allargamento dell’emergenza casa a fasce della popolazione intermedie, fino a pochi anni fa non toccate da questo tipo di disagio.
Queste ultime, da un lato non riescono ad accedere all’acquisto dell’abitazione sul libero mercato, nonostante il calo dei prezzi degli ultimi anni, dall’altro non rientrano nei programmi per l’edilizia residenziale popolare e, infine, incontrano serie difficoltà anche nel trovare una soddisfacente soluzione abitativa in locazione. La percentuale di famiglie che si collocherà a rischio di povertà abitativa va dal 20 per cento nell’ipotesi più favorevole (in cui il modello di sviluppo non modifichi l’attuale distribuzione relativamente “equa” della ricchezza né riduca il differenziale positivo nel reddito procapite rispetto alla media nazionale), al 40% nell’ipotesi di una crescita meno intensa e meno equa, scenario che sembra prefigurarsi a causa della cronicizzazione della crisi economica.
Dopo molti anni di favore generale per la casa di proprietà, il valore medio delle case in proprietà in Italia è il 72 per cento con picchi in alcune regioni del 79 per cento, è iniziata una riflessione sul bisogno generale di flessibilità e anche sulle crescenti difficoltà di coloro che non sono in condizione di accedere a un mutuo o che hanno bisogni abitativi di carattere temporaneo, evidenziando la necessità di incrementare la disponibilità di alloggi in affitto a canone calmierato. In Campania soltanto il 62 per cento delle abitazioni principali è posseduto a titolo di proprietà ed il dato peggiora ulteriormente a livello comunale, dato che a Napoli soltanto il 50% delle abitazioni occupate è a titolo di proprietà. In questo scenario, cresce sempre più l’interesse per l’housing sociale, che include quello fino ad oggi utilizzato di edilizia residenziale pubblica e si definisce come: “L’edilizia residenziale sociale è costituita dall’insieme dei servizi abitativi, a salvaguardia della coesione sociale, finalizzati al soddisfacimento delle esigenze abitative primarie di coloro che non sono in grado di accedere, per ragioni economiche, ad un alloggio adeguato sotto il profilo della salute, della sicurezza e della dignità”.
E’ necessario, quindi, creare una mixité funzionale e integrare gli interventi fisici, di riqualificazione dell’ambiente, della residenza, degli spazi e dei servizi pubblici, con interventi inclusivi che riescano ad incidere sulla struttura economica e sociale delle aree urbane interessate. In un intervento di housing sociale la progettazione architettonica è parte di un processo articolato che, a differenza di un normale progetto immobiliare, è solo in parte focalizzato sulla realizzazione degli edifici; il processo si estende alla gestione degli alloggi anche in termini energetici e al presidio della vita della comunità e dei suoi servizi, pianificando un’attività di accompagnamento che diventa parte integrante e necessaria della realizzazione degli alloggi sociali.
“Nel Piano Casa approvato con la legge n. 1 del 5 gennaio 2011 c’è una norma che dà alle amministrazioni pubbliche (Comuni, IACP) la possibilità di demolire edifici pubblici e ricostruirli con un aumento di volumetria del 50 per cento. Si tratta di un’ottima opportunità per dare risposte concrete alle esigenze abitative delle fasce sociali più deboli, opportunità che finora non è stata utilizzata.”
Nello scrivere la norma, come ha recentemente affermato l’assessore regionale Marcello Taglialatela, si è voluto offrire alle amministrazioni la possibilità di riqualificare edifici pubblici in aree urbane degradate soddisfacendo, al contempo, le necessità di costruire alloggi a misura d’uomo, in linea con i principi della sostenibilità ambientale, da destinare a chi ne ha maggiore bisogno. dieci mesi sono ormai trascorsi senza risultati evidenti in tal senso.
Eppure, affrontare la questione casa offrirebbe inoltre importanti occasioni di riqualificazione e rifunzionalizzazione urbana, recuperando e rivitalizzando l’esistente. Per rispondere al problema abitativo occorrono risorse importanti e soluzioni urbanistiche “virtuose” che i comuni possano adottare per sollecitare il partenariato pubblico – privato.
Il livello di edilizia residenziale sociale in Italia resta tra i più bassi d’Europa. Occorrono, dunque, una serie di strumenti finanziari e urbanistici che consentano di aumentare la capacità di risposta ad un fabbisogno abitativo sempre più complesso, che deve trovare fondamento nel riconoscimento della “moneta urbanistica” come funzione di scambio per attrarre capitali a servizio del bene comune, per ottenere casa a basso prezzo.
L’azione di recupero urbano applicata ai tanti volumi edilizi in stato di degrado o di abbandono può ispirare una politica di offerta residenziale e condurre gli operatori economici, verso la sperimentazione di nuovi modelli insediativi e di soluzioni abitative originali realizzate attraverso interventi congiunti da parte di autorità pubbliche, enti di gestione ed inquilini spesso a basso reddito. Ispirarsi a modelli virtuosi esteri può essere un’opportunità. Anche nei nuovi Stati membri dell’Unione Europea, dove maggiormente si ravvisano problemi di inadeguatezza dello stock abitativo esistente, si stanno portando avanti interessanti interventi di recupero. A Sofia, in Bulgaria, è stata creata un’efficace metodologia di intervento che ha consentito il recupero di interi condomini che hanno ricevuto il certificato Classe A per l’ efficienza energetica, grazie ad un progetto di cooperazione con l’ente per l’edilizia sociale di Rotterdam, che ha fornito il know–how giusto per l’amministrazione della capitale bulgara.
A Pècs, in Ungheria, la riqualificazione degli edifici sociali è proceduta di pari passo con il reinserimento nel mercato lavorativo degli abitanti, a cui sono state così fornite migliori condizioni di base possibili e aiuto per l’inserimento nella vita professionale della città. Una decina di associazioni ha lavorato in collaborazione con la municipalità per assicurare un’assistenza completa ai residenti di minoranze etniche in zone a rischio tramite l’instaurazione di un’agenzia di lavoro, che ha consentito il reinserimento di oltre 2500 persone. Ed ancora a Mannheim, in Germania, la Rental House Cooperative Ludwig Frank ha riqualificato un’area degradata (chiamata in precedenza Little Chicago) con quattrocento abitazioni da abbattere grazie alla collaborazione degli inquilini, che hanno ripulito il quartiere e aiutato ad installare dispositivi per il risparmio energetico; ad Edimburgo in Scozia, dove il rinnovamento di 120 appartamenti nel quartiere di Slateford ha portato ad un forte risparmio energetico e ad una riqualificazione complessiva del quartiere; l’Olanda, dove oggi oltre un terzo delle abitazioni rientrano in un modello di social housing e sono realizzate con capitali privati, il modello olandese si basa su un programma integrato di rigenerazione urbana e sulla realizzazione di unità immobiliari più efficienti nei costi di gestione e nell’utilizzo delle superfici.
L’housing sociale è insomma la nuova frontiera per una risposta determinante al problema casa, è una sfida ambiziosa che potrà essere colta solo con la collaborazione di tutte le parti in gioco che dovranno adoperarsi con impegno, ma anche con solerzia. Tra l’altro a Napoli esistono dei Piani di Recupero Urbano già approvati fin dall’anno 2000, come Soccavo, Ponticelli, Poggioreale, ma ancora oggi non si è vista la partenza dei cantieri.

Giovanni Adelfi
amministratore delegato
Borsa Immobiliare Napoli